TENDER

PENGERTIAN PERJANJIAN/KONTRAK
Menurut Subekti, kontrak atau perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada orang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.
Ada juga yang memberikan pengertian kepada kontrak sebagai suatu perjanjian atau serangkaian perjanjian di mana hukum memberikan ganti rugi terhadap wanprestasi dari kontrak tersebut, dan oleh hukum, pelaksanaan dari kontrak tersebut dianggap merupakan suatu tugas yang harus dilaksanakan. Menurut Pasal 1313 Kitab Undang Undang Hukum Perdata disebutkan bahwa pengertian perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih
Syarat kontrak
Untuk dapat dianggap sah secara hukum, ada 4 syarat yang harus dipenuhi sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia:

1. Kesepakatan para pihak
2. Kecakapan para pihak
3. Mengenai hal tertentu yang dapat ditentukan secara jelas
4. Sebab/causa yang diperbolehkan secara hukum.

Asas-Asas dalam Perjanjian/ Kontrak
Dalam ilmu hukum dikenal beberapa asas hukum terhadap suatu kontrak yaitu sebagai berikut:

1. Asas kontrak sebagai hukum yang mengatur

Hukum mengatur adalah peraturan-peraturan hukum yang berlaku bagi subjek hukum, misalnya para pihak dalam suatu kontrak. Akan tetapi ketentuan hukum seperti ini tidak mutlak berlakunya karena jika para pihak mengatur sebaliknya, maka yang berlaku adalah apa yang diatur oleh para pihak tersebut. Jadi peraturan yang bersifat hukum mengatur dapat disimpangi oleh para pihak. Pada prinsipnya hukum kontrak termasuk kedalam kategori hukum mengatur, yakni sebagian besar (meskipun tidak seluruhnya) dari hukum kontrak tersebut dapat disimpangi oleh para pihak dengan mengaturnya sendiri. Oleh karena itu hukum kontrak ini disebut sebagai hukum yang mempunyai sistem terbuka (open system). Sebagai lawan dari hukum mengatur, adalah apa yang disebut dengan “hukum memaksa”. Dalam hal ini yang dimaksud oleh hukum memaksa adalah aturan hukum yang berlaku secara memaksa atau mutlak, dalam arti tidak dapat disimpangi oleh para pihak yang terlibat dalam suatu perbuatan hukum termasuk oleh para pihak dalam suatu kontrak.

1. Asas kebebasan berkontrak

Asas kebebasan berkontrak ini merupakan konsekuensi dari berlakunya asas kontrak sebagai hukum mengatur. Dalam hal ini yang dimaksud dengan asas kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang mengajarkan bahwa para pihak dalam suatu kontrak pada pada prinsipnya bebas untuk membuat atau tidak membuat kontrak, demikian juga kebebasannya untuk mengatur sendiri isi kontrak tersebut. Asas kebebasan berkontrak ini dibatasi oleh rambu-rambu hukum sebagai berikut:

1. Harus memenuhi syarat sebagai suatu kontrak
2. Tidak dilarang oleh undang-undang
3. Tidak bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku
4. Harus dilaksanakan dengan iktikad baik.

1. c. Asas Pacta Sunt Servanda

Istilah “Pacta Sunt Servanda” berarti “janji itu mengikat”. Yang dimaksudkan adalah bahwa suatu kontrak yang dibuat secara sah oleh para pihak mengikat para pihak tersebut secara penuh sesuai isi kontrak tersebut. Istilah terkenalnya adalah “my word is my bonds” atau sesuai dengan tampilan bahasa Indonesia “jika sapi dipegang talinya, jika manusia dipegang mulutnya”. Mengikatnya secara penuh atas kontrak yang dibuat oleh para pihak tersebut oleh hukum kekuatannya dianggap sama saja dengan kekuatan mengikat mengikat dari suatu undang-undang. Karena itu, apabila suatu pihak dalam kontrak tidak menuruti kontrak yang telah dibuatnya, oleh hukum disediakan ganti rugi atau bahkan pelaksanaan kontrak secara paksa.

1. Asas konsensual

Yang dimaksud dengan asas konsensual dari suatu kontrak adalah bahwa jika suatu kontrak telah dibuat, maka dia telah sah dan mengikat secara penuh, bahkan pada prinsipnya persyaratan tertulis pun tidak disyaratkan oleh hukum kecuali untuk beberapa jenis kontrak tertentu, yang memang dipersyaratkan secara tertulis. Syarat tertulis tersebut misalnya dipersyaratkan untuk jenis kontrak berikut ini :

1. Kontrak perdamaian
2. Kontrak pertanggungan
3. Kontrak penghibahan
4. Kontrak jual beli tanah

1. Asas obligatoir

Asas obligatoir adalah suatu asas yang menentukan bahwa jika suatu kontrak telah dibuat, maka para pihak telah terikat, tetapi keterikatannya itu hanya sebatas timbulnya hak dan kewajiban semata-mata. Sedangkan prestasi belum dapat dipaksakan karena kontrak kebendaan belum terjadi. Jadi jika terhadap kontrak jual beli misalnya, maka dengan kontrak saja hak milik belum berpindah, jadi baru terjadi kontrak obligatoir saja. Hak milik baru berpindah setelah adanya kontrak kebendaan tersebut atau yang sering disebut juga dengan serah terima (levering). Hukum kontrak Indonesia memberlakukan asas obligatoir ini karena hukum kontrak Indonesia berdasarkan pada Kitab Undang Undang Hukum Perdata. Walau pun hukum adat tentang kontrak tidak mengakui asas obligatoir karena hukum adat memberlakukan asas kontrak riil.
Artinya suatu kontrak haruslah dibuat secara riil, dalam hal ini harus dibuat secara “terang” dan “tunai”. Dalam hal ini kontrak haruslah dilakukan di depan pejabat tertentu, misal di depan penghulu adat atau ketua adat yang sekaligus juga dilakukan leveringnya. Jika hanya sekedar janji-janji saja, dalam hukum adat kontrak seperti dalam sistem obligatoir dalah hukum adat kontrak seperti itu tidak punya kekuatan sama sekali.
Contoh Surat Perjanjian Kontrak Rumah
PERJANJIAN KONTRAK RUMAH
Yang bertandatangan di bawah:
Nama               : ……………….
Alamat             : ……………….
Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut PENYEWA
Nama               : ……………….
Alamat             : ……………….
Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PEMILIK
Pemilik dan penyewa dengan ini berjanji dan mengikatkan diri dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut:
PASAL 1
STATUS KEPEMILIKAN RUMAH
Pemilik menyatakan bahwa tanah beserta rumah yang terletak di Jl. ………….. No. ….. Desa ………….., berdasarkan Sertifikat Hak Milik Nomor ………….. adalah benar-benar miliknya dan satu-satunya yang punya hak penuh untuk menyewakan tanah dan rumah tersebut kepada pihak lain.
Bahwa pemilik tersebut hendak menyewakan tanah dan rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada penyewa dan penyewa menyatakan persetujuannya untuk menyewakan tanah dan rumah  tersebut. Bahwa sekarang saat perjanjian ini ditandatangani tanah dan rumah tersebut di atas dalam keadaan kosong.
PASAL 2
JANGKA WAKTU
Perjanjian sewa menyewa ini dilangsungkan dan diterima untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun terhitung sejak tanggal …………..  sampai dengan ………….. dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu tertentu dengan syarat-syarat yang akan disepakati kemudian oleh Pemilik dan Penyewa.
PASAL 3
BIAYASEWA
Biaya sewa tanah dan bangunann untuk jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 perjanjian ini adalah sebesar Rp. …………..,- (…………..)
PASAL 4
SISTEM PEMBAYARAN

1. Penyewa dan Pemilik sepakat bahwa system pembayaran sewa rumah sebagaimana disebut pada pasal 3 dilakukan dalam dua tahap.
2. Pembayaran tahap pertama sebesar Rp 60.000.000 (Enam puluh juta rupiah) dilakukan pada saat perjanjian ini ditandatangani oleh Pemilik dan Penyewa dan perjanjian ini sebagai bukti penerimaan uang tersebut yang sah.
3. Pembayaran tahap kedua sebesar Rp 30.000.000 (tiga puluh juta rupiah dilakukan paling lambat tanggal 30 Juni 2013.
4. Pemilik berjanjanji bahwa selama tanah dan bangunan itu disewa oleh Penyewa maka Pemilik atau pihak siapa pun tidak berhak untuk memungut uang sewa tambahan atau pungutan sejenis dalam bentuk apa pun.

PASAL 5
PENGGUNAAN RUMAH

1. Selama dalam jangka waktu berlangsungnya sewa menyewa (kontrak), Penyewa menggunakan tanah dan bangunan tersebut hanya diperuntukkan sebagai tempat tinggal.
2. Penyewa tidak diperkenankan menggunakan tanah dan bangunan tersebut untuk kegiatan usaha perdagangan, gudang, pabrik, usaha hiburan dan atau berbagai jenis usaha lainnya serta kegiatan yang bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan.
3. Apabila penyewa menggunakan tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) di atas maka pemilik secara sepihak dapat membatalkan perjanjian ini.

Pernbatalan perjanjian ini karena alasan sebagaimana tersebut pada ayat (2) di atas, Penyewa berjanji tidak akan menuntut pengembalian uang sewa yang telah diterima oleh Pemilik.
PASAL 6
PERAWATAN RUMAH
Penyewa wajib memelihara dan merawat rumah yang disewanya sebaik baiknya, seperti layaknya rumah sendiri atas ongkos/biaya penyewa sendiri.
Apabila terjadi kerusakan yang ditimbulkan oleh karena kelalaian penyewa maka biaya/ongkos untuk memperbaiki kerusakan-kerusakan tersebut menjadi tanggungan Penyewa.
Kerusakan-kerusakan lain yang terjadi bukan karena kelalaian Penyewa, tetap menjadi tanggungan Pemilik.
PASAL 7
PENYERAHAN KEMBALI TANAH DAN RUMAH
Penyewa berkewajiban untuk menyerahkan kembali tanah dan rumah yang dimaksudkan dalam perjanjian ini dalam keadaan kosong dan terawat baik pada saat perjanjian ini telah berakhir.
PASAL 8
PENGALIHAN

1. Selama dalam masa sewa menyewa, penyewa tidak diperkenankan untuk menyewakan  kembali tanah dan rumah yang dimaksud dalam perjanjian ini kepada pihak ketiga dengan alasan apapun juga tanpa persetujuan tertulis dari pemilik.
2. Apabila penyewa menyewakan kembali tanah dan rumah kepada pihak lain tanpa sepengetahuan Pemilik, maka pemilik secara sepihak membatalkan perjanjian ini.
3. Pembatalan perjanjian ini karena alasan sebagaimana tersebut di atas, penyewa berjanji tidak akan menuntut pengembalian uang sewa yang telah diterima oleh pemilik.

PASAL 9
KEWAJIBAN AHLI WARIS
Perjanjian sewa-menyewa ini dengan segala akibatnya seperti hak dan kewajiban masing-masing pihak tidak berakhir karena meninggalnya salah satu pihak.
Ahli waris pihak yang meninggal tersebut atau pengganti hak dari masing-masing pihak berkewajiban untuk mentaati seluruh persyaratan dan ketentuan dalam perjanjian ini.
PASAL 10
BIAYA-BIAYA
Penyewa menyatakan bersedia membayar biaya rekening listrik, air, uang keamanan dan uang kebersihan lingkungan selama berlakunya perjanjian sewa-menyewa ini.
Sedangkan untuk pembayaran pajak-pajak pribadi yang terkait dengan kepemilikan tanah dan rumah yang dimaksudkan dalam perjanjian ini tetap menjadi tanggungan Pemilik.
PASAL 11
PENYELESAIAN PERSELISIHAN
Apabila ada hal-hal yang tidak atau belum diatur dalam perjanjian ini dan juga jika terjadi perbedaan penafsiran atas seluruh atau sebagian dari perjanjian ini maka Penyewa dan Pemilik sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah untuk mufakat.
Jika penyelesaian secara musyawarah untuk mufakat juga ternyata tidak menyelesaikan perselisihan antara Penyewa dan Pemilik, maka perselisihan tersebut akan diselesaikan secara hukum yang berlaku di Indonesia dan oleh karena itu Penyewa dan Pemilik sepakat untuk memilih tempat tinggal yang tetap dan seumumnya di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
PASAL 12
PENUTUP

1. Perjanjian ini dibuat oleh Pemilik dan Penyewa dalam keadaan sehat jasmani dan rohani dan tanpa paksaan dari pihak mana pun.
2. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) dengan meterai cukup yang mempunyai kekuatan hukum yang sama untuk masing-masing pihak.

Demikian perjanjian ini dibuat di Jakarta pada hari ini Selasa tanggal tujuh belas bulan tiga  tahun dua ribu tiga belas (17 Maret 2013).
Penyewa                                                                      Pemilik
___________                                                              ___________
OPINI PERJANJIAN
Perjanjian itu bisa tertulis atau tidak tertulis. Perjanjian tertulis contohnya perjanjian utang piutang yang jumlahnya mempunyai nominal yang sagat banyak. bisa saja yang memberi utangan mempunyai syarat jaminan untuk memberikan utangan uang kepada peminjam . Contohnya utang uang yang memberikan jaminan motor.
seseorang yang mendapatkan jaminan motor dan yang memberikan jaminan motor untuk peminjaman uang menyepakati tenggang waktu pengembalian uang. Jika si peminjam uang tidak mengembalikan pinjeman uangnya sampai batas yangt telah di sepakati maka motor yang buat jaminan akan menjadi milik si pemberi pinjaman uang.
Dengan syarat saat persepakatan di buat setidaknya ada 2 saksi (pak RT & salah satu warga) dan tertulis dengan kertas
di atas materai dengan sah.

SUMBER :
https://reza10novyantara94.wordpress.com/2015/01/24/perjanjian-kontrak-rumah/
http://id.wikipedia.org/wiki/Kontrak
http://format-contoh-surat.blogspot.com/2013/11/contoh-surat-perjanjian-kontrak-rumah.html
https://naufalalfatih.wordpress.com/2012/10/10/perjanjiankontrak/